Studio Legale Internazionale

Ai sensi dell’articolo 16 delle “Disposizioni sulla legge in generale”, contenute nel Regio Decreto n.262 del 16 marzo 1942, “Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali. Questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere”.

Come previsto dal Decreto Legislativo 25 luglio 1998, n. 286 (T.U. delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero) e dal relativo regolamento di attuazione (Decreto del Presidente della Repubblica 31 agosto 1999, n.394), allo straniero comunque presente alla frontiera o nel territorio dello Stato sono riconosciuti i diritti fondamentali della persona umana previsti dalle norme di diritto interno, dalle convenzioni internazionali in vigore e dal diritto internazionale generale.

Inoltre, il cittadino extracomunitario che soggiorni in territorio italiano e sia titolare della carta di soggiorno o di un permesso di soggiorno rilasciato per motivi di lavoro subordinato, di lavoro autonomo e familiari gode dei diritti civili che la legge riconosce al cittadino italiano senza che vi sia necessità di verificare l’esistenza della condizione di reciprocità. Né esistono, allo stato, accordi bilaterali che prevedano, per lo straniero, condizioni meno favorevoli di quelle previste dalle norme interne.

Se, invece, lo straniero in questione è persona fisica priva di un titolo di soggiorno come quelli sopra indicati, oppure persona giuridica straniera (associazione, fondazione, società):

a) nel caso in cui sia cittadino di un Paese con il quale vige con l’Italia un accordo in materia di diritti civili, non si procede alla verifica delle condizioni di reciprocità per le materie disciplinate dall’accordo stesso, essendo l’accordo direttamente applicabile in quanto recepito nei rispettivi ordinamenti interni.

b) nel caso in cui sia cittadino di un Paese che non ha concluso con l’Italia suddetta tipologia di Accordi internazionali, il Ministero degli Esteri fornisce i suoi pareri in materia di diritti civili agli Uffici Pubblici ed agli avvocati. Negli ultimi anni tali pareri hanno riguardato gli acquisti immobiliari, l’accesso ai mutui, all’edilizia popolare ed al “Fondo di garanzia per le vittime della strada”, l’esercizio delle attività autonome e delle libere professioni, nonché la costituzione e/o la partecipazione societaria(vedi scheda informativa). Per quanto riguarda, invece, la proponibilità dell’azione civile per i risarcimenti dei danni subiti dal cittadino extracomunitario, appare utile ribadire che lo straniero può agire per il risarcimento del danno in qualsiasi caso. (art. 24 della Costituzione Italiana).

Per atto straniero si intende l’atto redatto e compilato all’estero da autorità straniere, anche se in lingua italiana, che per poter essere usato in Italia richiede la legalizzazione o l’apostille. Non è “straniero”, sotto questo profilo, l’atto redatto da consolati o ambasciate italiane all’estero, anche se le parti sono straniere. Se redatto in lingua straniera, l’atto straniero deve essere anche  accompagnato dalla sua “traduzione”. Più precisamente, infatti, l’obbligo di legalizzazione per l’atto straniero è attualmente previsto dall’art.  33 del T.U. 28/12/2000 n. 445 (in materia di documentazione amministrativa). In base a questa norma, in sintesi,  gli atti formati all’estero:

• - da autorità straniere: sono legalizzati dalle autorità diplomatiche o consolari italiane nello Stato di formazione del documento
• - dalle nostre rappresentanze diplomatiche o consolari: non devono essere legalizzati. I nostri consoli possono ricevere atti: tra italiani; tra italiani e stranieri; ovvero anche solo tra stranieri, se destinati all’uso in Italia

Sono  fatti salvi i trattati internazionali che dispongono diversamente (Convenzione Aja 5 ottobre 1961). Se gli atti “stranieri” sono redatti in lingua straniera, devono essere accompagnati da traduzione certificata dalla nostra autorità consolare o diplomatica, ovvero da traduttore ufficiale (che però in pratica non esiste; quindi sarà un traduttore affidabile, quale: un traduttore iscritto agli albi del Tribunale; ovvero un competente Pubblico Ufficiale, quale anche lo stesso notaio, come autorizza espressamente l’art. 68 Reg. Not.).

Più esattamente la legalizzazione è un requisito essenziale  affinché un atto straniero possa produrre in Italia i suoi effetti legali e consiste  solo nella attestazione ufficiale - resa dalla competente autorità consolare o diplomatica italiana all’estero - della qualifica legale del pubblico ufficiale che ha firmato l’atto e l’autenticità della sua firma. Se l’atto è rilasciato da una autorità estera in Italia, deve essere legalizzato dal Prefetto nella cui circoscrizione si trova l’autorità estera stessa (fanno eccezione la Val d’Aosta, in cui è competente il Presidente della Regione,  e le Provincie di Trento e Bolzano, per cui è competente il Commissario di Governo)

La legalizzazione non riguarda, al contrario, la validità o l’efficacia dell’atto nel Paese da cui esso proviene, ed in questo senso è molto meno di una certificazione notarile, in quanto la legalizzazione (come l’Apostille) non comporta nessun controllo né accettazione del contenuto del documento. La mancanza di legalizzazione, quindi, comporta che l’atto (pur essendo valido ed efficace nel Paese di provenienza) non può produrre effetti in Italia e non può essere utilizzato. Se l’atto italiano deve essere usato all’estero, la legalizzazione - se richiesta dalle autorità estere - deve  essere fatta dal Procuratore della Repubblica presso il Tribunale nella cui circoscrizione ha sede il notaio che riceve o autentica l’atto. La firma del Procuratore della Repubblica, a sua volta, viene legalizzata dal Consolato straniero nel cui ambito risiede. Essa è prevista dagli articoli 30-31-33 del D.P.R. 28/12/2000 n. 445, entrato in vigore il 7 marzo 2001.

E’ da precisare che la legalizzazione non è necessaria quando il Paese da cui proviene l’atto straniero ha aderito alla Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 sulla “Apostille”, ovvero ad una convenzione internazionale, bi- o pluri-laterale che la esclude. La Convenzione di Bruxelles del 1987, relativa alla esenzione dall’”Apostille” nei rapporti tra i Paesi dell’Unione Europea, non è ancora stata ratificata da tutti i Paesi dell’Unione, ed è quindi in vigore solo tra alcuni di questi (per ora è in vigore solo tra Belgio, Danimarca, Francia, Irlanda ed Italia).

La “Apostille”, invece, è una forma semplificata - ma assolutamente rigida - di legalizzazione (nel senso che essa deve corrispondere esattamente al modello depositato in allegato alla Convenzione dell’Aja 5/10/1961 che la prevede). E’ in vigore tra i Paesi che hanno aderito alla Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961  e sostituisce, solo tra essi, la legalizzazione. Come la legalizzazione, anche l’Apostille è indispensabile affinché l’atto straniero possa avere effetto in Italia e consiste nella attestazione della qualifica legale del pubblico ufficiale (o funzionario) che ha sottoscritto l’atto, e l’autenticità del suo sigillo o timbro. Non riguarda la validità o l’efficacia dell’atto nel Paese di provenienza.

Ogni Paese aderente indica quali sono le autorità competenti a rilasciare l’Apostille. Per quanto riguarda l’Italia: gli atti notarili, giudiziari e dello stato civile, competente è il Procuratore della repubblica presso i Tribunali nella cui circoscrizione gli atti sono formati. Per gli atti amministrativi (firma del Sindaco, etc.), invece, competente è il Prefetto del luogo in cui l’atto è emesso (fanno eccezione la Val d’Aosta, in cui è competente il Presidente della Regione,  e le Provincie di Trento e Bolzano, per cui è competente il Commissario di Governo).

E’ infine da precisare che la “Apostille” non è necessaria quando il Paese da cui proviene l’atto straniero ha aderito ad una convenzione internazionale, bi- o pluri-laterale che la esclude.

Il proprietario di un bene non è sempre in grado di vendere quando e come vuole ed allo stesso tempo non tutte le parti possono liberamente acquistare. Può infatti succedere che ci siano restrizioni o limitazioni giuridiche che hanno conseguenze sulla vendita e l’acquisto ed è dunque necessario determinare se in realtà il venditore è libero di vendere e se l’acquirente a sua volta può legittimamente acquistare.

Più esattamente, quando si acquista ad esempio una casa è sempre necessario verificare che essa sia in ordine dal punto di vista delle concessioni edilizie; per i terreni è sempre importante controllare la loro destinazione (agricola o urbana) attraverso il certificato urbanistico; in generale per tutti i tipi di proprietà, poi, è necessario verificare che i registri catastali siano in ordine e che il venditore abbia un valido titolo di proprietà.

La due diligence deve essere focalizzata sull’esame della storia della proprietà, sul titolo  attuale e la disponibilità delle unità, sulla verifica della libertà da ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, sul controllo delle visure catastali, sull’esame di  tutta la documentazione amministrativa, sull’analisi dei profili di diritto internazionale privato ed in generale sulla verifica del rispetto della legge italiana.

Secondo la prassi italiana, di solito, nel caso di proposte di vendita o di acquisto di un immobile le agenzie utilizzano moduli pre-stampati che da un lato non permettono di cambiare il contenuto della proposta e dall’altro non specificano chiaramente l’irrevocabilità della stessa. Infatti, le proposta di vendita o di acquisto sono normalmente irrevocabili nel senso che se il firmatario intende cambiare la sua offerta di regola non è libero di farlo e se lo fa il cambio non ha alcun effetto legale.

“Zagamilaw” fornirà tutte le informazioni necessarie riguardo alla validità,  alla natura ed contenuto del documento in questione così da evitare sgradevoli sorprese ed inoltre suggerirà le soluzioni  più vantaggiose da un punto di vista economico.

Il contratto preliminare è un contratto con effetti obbligatori con cui le parti si vincolano una nei confronti dell’altra a concludere un futuro contratto, che, in rapporto al primo, si definisce tipicamente come “definitivo”.  Dal 1997 è possibile registrare contratti preliminari se consacrati in un documento pubblico o in un accordo privato autenticato. La registrazione del contratto preliminare protegge l’acquirente da qualsiasi evento pregiudizievole che può colpire la proprietà  prima della sottoscrizione del contratto definitivo.

“”Zagamilaw” esegue una serie di verifiche prima che i suoi clienti firmino il “compromesso”. Grazie al nostro lavoro l’acquirente o il venditore avranno un completo quadro legale della situazione, ottenendo informazioni essenziali ed evitando il rischio di sottoscrivere vincolanti contratti preliminari che non avrebbero sottoscritto se fossero stati pienamente consapevoli delle conseguenze giuridiche.

Tutte le società hanno personalità giuridica e pertanto sono formalmente distinte dalle persone fisiche che costituiscono la società. Hanno una denominazione ed una sede sociale e, quindi, sono soggetti giuridici che sono ben distinti dagli individui che la compongono.

Dal punto di vista organizzativo, le società italiane possono essere distinte nelle seguenti tipologie:

1) Società di persone

• a) Società di persone
• b) Società semplice
• c) Società in accomandita semplice

2) Società di capitali

• a) Società per azioni
• b) Società in accomandita per azioni
• c) Società a responsabilità limitata

Nelle società di persone il patrimonio della società non è completamente separato dal patrimonio dei singoli soci che, in diversa misura, sono responsabili per i debiti della società; pertanto l’autonomia finanziaria è imperfetta. Le società di capitali, invece, sono riconosciute dal sistema giuridico in quanto dotate di personalità giuridica ed il loro patrimonio è perfettamente distinto da quelli dei suoi soci e, di conseguenza, questi ultimi non sono responsabili per i debiti della società (tranne per alcuni casi previsti dalla la legge); pertanto l’autonomia finanziaria è perfetta e i soci sono responsabili per i debiti della società solo in proporzione alla quota in loro possesso.

La personalità giuridica non viene attribuita automaticamente ad una società che deve invece essere registrata presso il “Registro delle Imprese”. La società è di nazionalità italiana quando le procedure di costituzione sono state completati in Italia. In quanto tale, una società italiana è soggetta alle norme organizzative e fiscali stabilite dalla legge italiana. D’altra parte la partecipazione degli stranieri che non sono cittadini di un Paese dell’Unione europea in società italiane è possibile entro i limiti previsti dalla legge italiana e secondo la condizione di reciprocità.

Quando uno straniero che possiede beni in Italia vuole fare testamento è altamente raccomandabile che la questione sia valutata nell’ottica della legge italiana e non secondo altri diverse legislazioni straniere.

Ai sensi della legge italiana ci sono tre diversi e complicati modi per fare un valido testamento:

• - Olografo
• - Pubblico
• - Segreto

Uno dei problemi dei testamenti in base alla legge italiana è che la legge prevede che i membri della famiglia del testatore hanno diritto a un minimo del patrimonio del defunto (la cosiddetta “quota necessaria”). Quindi, non è semplicemente una questione di forma del testamento ma bisogna anche valutare che devono essere necessariamente garantite le quote minime concesse dalla legge a taluni familiari.

La successione si apre al momento della morte. Se il defunto non ha predisposto un testamento gli eredi, i legatari, i tutori o i curatori dell’eredità, gli esecutori testamentari o le persone che per effetto della dichiarazione di morte presunta dell’erede sono immessi nel possesso dei beni sono tenuti a presentare la dichiarazione di successione entro sei mesi dalla data del decesso all’ufficio del Registro competente in base all’ultima residenza del deceduto.

“Zagamilaw” è capace di assistervi nella compilazione di questo documento di particolare complessità compiendo gli accertamenti catastali necessari. Provvede a redigere la dichiarazione di successione, il prospetto di autoliquidazione delle imposte, il modello di pagamento di tasse imposte sanzioni ed altre entrate e l’autocertificazione. Provvede poi a registrare la Dichiarazione presso l’Agenzia delle Entrate competente predisponendo e presentando la voltura catastale.

I documenti da presentare sono: Carta di identità e codice fiscale degli eredi; Carta di identità e codice fiscale del defunto; Certificato di morte emesso dal comune dell’ultima residenza del defunto ( in originale); Stato di famiglia del deceduto. Inoltre se il defunto era separato o divorziato la sentenza di separazione o divorzio e se è deceduto un coniuge l’estratto dell’atto di matrimonio * Infine se il defunto era intestatario di immobili è necessario il titolo di provenienza degli immobili più le relative schede catastali.

Premesso che l’argomento presenta diverse sfumature, è opportuno in primis evidenziare brevemente le modifiche apportate agli artt. 561 e 563 codice civile dalla legge n. 80/2005 in tema di tutela dell’acquirente di un immobile di provenienza donativa. In estrema sintesi, tale modifica normativa è consistita nel porre al riparo da ogni rischio l’acquirente trascorsi i 20 anni dalla trascrizione della donazione dunque prevedendo un limite temporale all’esercizio della azione di riduzione (in altri termini è stato fissato un termine ventennale entro il quale la proprietà si consolida a favore del terzo avente causa dal donatario).

Più esattamente, dal 2005 i legittimari nei confronti di un atto lesivo posto in essere dal disponente possono tenere tre distinti comportamenti:

• a)  Non fare nulla con la conseguenza che la situazione proprietaria si consoliderà decorsi 20 anni
• b) Proporre opposizione alla donazione ed in questo caso l’immobile avrà problemi di circolazione in quanto risulterà evidente un contrasto nella famiglia
• c) Rinunziare alla opposizione prestando una sorta di acquiescenza alla donazione così garantendo all’immobile maggiore facilità di circolazione e di finanziamento

In particolare, con la rinunzia al diritto di fare opposizione da consacrare in atto pubblico, i legittimari si precluderanno la possibilità di sospendere il decorso del ventennio. Cioè, sebbene (molto importante) questa rinunzia non comporti anche una rinunzia alla azione di riduzione, essa impedisce la sospensione dei termini di cui agli art. 561 e 563 del codice civile, con ciò facendo trasparire una chiara volontà dei legittimari di non impugnare l’atto di donazione lesivo dei loro diritti.

Quanto appena evidenziato dovrebbe comunque fare capire che entro il ventennio il terzo avente causa dal donatario, in presenza di un atto di rinunzia all’opposizione, non sarebbe comunque garantito al 100%: infatti i legittimari conserverebbero comunque il diritto di agire in riduzione. Pertanto, a questo rimedio nella prassi si suole accompagnare l’ulteriore strumento della fideiussione bancaria consegnata dal donatario al terzo avente causa.

Più precisamente la soluzione per tutelare il più possibile il terzo avente causa dal donatario contro l’eventuale esercizio delle azioni di riduzione e restituzione da parte dei legittimari lesi è la seguente: una fideiussione bancaria consegnata dal donatario al terzo avente causa + la rinunzia al diritto di opposizione da parte dei legittimari lesi.

In tal modo, il terzo avente causa sarà garantito contro l’esercizio delle suddette azioni:

 - Prima che decorrano i 20 anni con la fideiussione rilasciata dalla banca

 - Per il periodo successivo al ventennio per effetto della rinuncia al diritto di fare opposizione e quindi per la impossibilità che i legittimari agiscano più nei suoi confronti

Quando si acquista la “prima casa” si puo’ godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

In particolare, se la parte che cede la casa e’ un privato non soggetto ad Iva, l’agevolazione consiste nella possibilita’ di versare:
- l’imposta di registro con aliquota ridotta del 3% (invece che 7%);
- le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna) in luogo, rispettivamente, del 2% e dell’1%.

Chi, invece, compra casa da un venditore con partita Iva, dovra’ tener conto delle recenti modalita’ di tassazione introdotte dal decreto legge n. 223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del 2006). A partire dal 4 luglio 2006, per la compravendita della “prima casa” in cui la parte venditrice e’ un’impresa, l’acquirente e’ chiamato a versare le seguenti imposte:
- Iva al 4%, piu’ le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna), se la cessione e’ effettuata da impresa “costruttrice” (o da impresa che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita si conclude entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori;
- imposta di registro con aliquota del 3%, piu’ imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna), se la cessione e’ effettuata da impresa “non costruttrice”, oppure quando il venditore e’ un’impresa costruttrice (o che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori.

Ovviamente, in assenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni previste per la “prima casa”, l’aliquota Iva aumenta al 10% (20% se fabbricato di lusso), l’imposta di registro al 7% e le imposte ipotecaria e catastale al 2% e 1%.

Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in sede di registrazione dell’atto. Esse competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano l’acquisto della proprietà ma anche quando l’atto comporta l’acquisto della nuda proprietà, del diritto d’abitazione, uso e usufrutto.

Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni e’ che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non “di lusso”. Per verificare se un immobile e’ considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969). Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:

a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attivita’ principale.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non e’ richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprieta’, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;

c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprieta’, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprieta’, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.